Starbucks Coffee – was gewerbliche Immobilien Investoren wissen sollten

Company Summary

Starbucks-Kaffee, manchmal auch als Fourbucks Kaffee ist der größte Kaffeehaus-Kette der Welt. Er eröffnete seine erste Filiale im Jahr 1971 in Seattle am Pike Place Market von drei Partnern Wasser: Jerry Baldwin, Zev Siegel und Gordon Bowker, qualitativ hochwertige Kaffeebohnen und Ausrüstung zu verkaufen. 1982 kam Howard Schultz, der aktuelle Chairman und CEO des Unternehmens als Director of Marketing. Er war beeindruckt von der Popularität des Espresso-Bars in Italien nach er nach Mailand im Jahr 1983 reiste. Zurück in die USA überzeugte er die Gründer von Starbucks Kaffee und Espresso Getränke zu verkaufen. Die Idee wurde jedoch abgelehnt, so dass er die Firma verlassen und Il Giornale Kaffeebar-Kette im Jahr 1985 gegründet. 1987 kaufte Howard Schultz und Il Giornale Starbucks mit $3. 8M und Il Giornale Kaffeebars zu Starbucks umbenannt und verwandelte sie in Starbucks, die Sie heute kennen. Das Unternehmen ging mit dem Symbol SBUX im 26. Juni 1992 bei $17/Share mit 140 Geschäften. Seit diesem Zeitpunkt hat der Aktiensplit im Verhältnis 5 Mal. Ab Mai 2008 ist SBUX bei ca. $16, von den Höchststand von $39,43 im November 2006 gehandelt nach unten.

Starbucks eröffnet die erste ausländische Filiale in Tokio im Jahr 1996. Das Unternehmen derzeit verfügt über ca. 16.000 Filialen, 172.000 Partner, AKA Mitarbeiter ab September 2007 in 44 Ländern beschäftigt. Es hat erzielt einen Jahresumsatz von mehr als $ 10 b mit jüngsten Quartalsumsatz $ 2 .526B. Etwa 85 % der Starbucks Einnahmen kommt von Unternehmen betriebenen Geschäfte.

Starbucks seinen Betrieb nicht franchise und hat keine Pläne, Franchise in absehbarer Zukunft. In Nordamerika sind die meisten Geschäfte Unternehmen betrieben. Sie sehen möglicherweise einige Starbucks-Filialen in Ziel, großen Supermärkten, Universitäten, Krankenhäusern und Flughäfen. Diese Läden werden betrieben unter Lizenzvereinbarungen, Zugang zu Immobilien bereitzustellen, die sonst nicht verfügbar wäre. Starbucks erhält Lizenznehmer Gebühren und Abgaben von diesen zugelassenen Orten. An diese lizenzierte Verkaufsstellen gelten die Beschäftigten Mitarbeiter von diesem bestimmten Händler, nicht Starbucks. Ab 2008 hat es 7087 Unternehmen betriebenen Geschäfte und 4081 lizenzierten Läden in den USA. International hat es 1796 Unternehmen betriebenen Geschäfte und 2792 Joint Venture oder lizenzierten Läden in 43 Ländern. Das Tempo der Expansion wird langsamer als das Unternehmen plant, 1020 öffnen UNS Shops im Jahr 2008, weniger als 400 Filialen im Jahr 2009 nach unten aus dem Jahr 1800 speichert in2007. Darüber hinaus plant es auch 100 Filialen im Jahr 2008 zu schließen.

Risiken für Immobilien-Investoren

Starbucks Kaffee Gebäude bleiben eine beliebte Investition für viele Investoren. Wenn man bedenkt, Investition in eine Immobilie von Starbucks besetzt, Sie müssen die folgenden Risiken Ihrer Investition verstehen:

  1. Rezession-Empfindlichkeit : ein hungriger Mann kann mit einem Big Mac & Pommes frites überleben aber kann ohne eine vier-Buck Frappuccino Leben. Dies bedeutet, dass Starbucks sehr empfindlich auf Abschwung der Wirtschaft wie in 2007 und 2008 im Vergleich zum Burger Kings und McDonalds zu sehen ist. Dies ist der Hauptgrund, warum möglicherweise Verkauf in den Geschäften in die US Open sind mindestens ein Jahr erwartet einen mittleren einstelligen Prozentbereich Rückgang, der erste Tropfen je. Es löst Howard Schultz auf den CEO-Posten zurück. Das Unternehmen plant, seine Marketing-Ausgaben auf $100 M in 2008 trommle Umsatz zu verdoppeln. Es begann eine aggressive Gutscheine-Kampagne mit kostenlosen Getränken jeden Mittwoch bis 28. Mai 2008. Dies kann ein Zeichen der Verzweiflung sein. Am 22. April 2008 schneiden Starbucks seinen Ausblick für das Jahr unter Berufung auf schwache Konjunktur.
  2. Kalorie & Zucker : Starbucks Getränke haben mehr Zucker und Kalorien in dem Verbraucher beschäftigen sich mehr und mehr durch Explosion von Fettleibigkeit und Diabetes-Epidemie in den USA. Zum Beispiel, seine Erdbeeren & Crème Frappuccino® Blended Crème – hat Peitsche 120 Gramm Zucker (mehr als 1/4 lb) und 750 Kalorien auf seiner Venti 24 Unzen Größe. Wenn es ein Trend, den Verbraucher entscheiden ist zu reduzieren auf die Zucker-Getränke, oder halten Sie sich an Low-Carb-Diäten wird es Auswirkungen auf die Starbucks-Einnahmen haben.
  3. Wettbewerb: McDonald’s, Wendys und Dunkin Donuts jetzt bieten auch Espresso zu niedrigeren Preisen zu konkurrieren mit Starbucks. Sie werden einige Einnahmen von Starbucks, vor allem von kostenbewussten Kunden erfassen. Die aktuellen Preise von Starbucks sind schon ziemlich hoch; Es ist sehr schwer für Starbucks, in naher Zukunft die Preise zu erhöhen, ohne den Verkehr zu seinen Geschäften.
  4. High-Ausgaben Geschäftsmodell : Starbucks Gewinnspanne hoch ist, wie es eine durchschnittliche $1,42 pro Pfund für den ungerösteten Kaffee zahlt, sein Geschäft ist sehr arbeitsintensiv, genau wie andere Lebensmittel-Unternehmen. Es dauert zwischen 10-20 Mitarbeiter, ein Geschäft zu führen. Alle förderfähigen Vollzeit- und Partner in den USA und Kanada erhalten Leistungspaket bestehend aus Aktienoptionsplan, 401 k mit Unternehmen passenden, medizinische, zahnmedizinische & Vision Abdeckung. Starbucks ist als 7. Bestes Unternehmen für in den USA im Jahr 2008 durch das Fortune Magazin der Mitarbeiterbefragung arbeiten gewählt. Was gut für die Mitarbeiter ist möglicherweise nicht so gut für die Arbeitgeber. Diese Vorteile sind in der Regel nur zur Verfügung, um wichtige Mitarbeiter oder Manager in der Gastronomie. Historisch, steigen die Kosten für diese gesundheitlichen Vorteile schneller als die Inflationsrate. Auf lange Sicht können sie auf Starbucks unterm Strich negativ auswirken. Starbucks nicht gut durchführen sollte, kann es unter Druck als Aktiengesellschaft, weitere Filialen zu schließen sein.
  5. Spezial-Gebäude : Starbucks freistehende Gebäude ist ein Spezial-Gebäude, die speziell für die Starbucks. Starbucks nicht schließen oder nicht die Lease erneuern entscheiden sollte, ist es schwer, die Immobilie neu vermieten. Es gibt einige Mieter draußen bereit, die hohe Miete wie Starbucks zu bezahlen. Es ist schwer, es als ein Fastfood-Restaurant durch eine relative kleine quadratische Gesamtlänge zu verwenden. Außerdem muss es keine Großküche. Einmal von Starbucks, die Eigenschaft Wert wird wahrscheinlich gehen Sie geräumt.

Starbucks Real Estate Betrieb

Starbucks US & Kanada in 17 Immobilien Gebiete unterteilt, jedes hat seinen eigenen Shop Entwicklungsbüro, den Markt in ihrem Hoheitsgebiet zu entwickeln. Die Entwickler gebaut freistehende Gebäude über 1800 SF mit Antrieb durch an einem Ort mit hoher Sichtbarkeit, Schwerverkehr. Sobald die Position des Amtes Gebiet zugelassen ist, sind Starbucks in der Regel Anzeichen einer 10-jährigen NNN Leasing mit 2 fünf-Jahres-Optionen in der Vermieter verantwortlich für Dach und Struktur. Die Mietverträge haben in der Regel corporate Garantie, was, dass Starbucks auch weiterhin Miete zu zahlen bedeutet, für den Fall, dass es den Laden schließen musste. Der Mietvertrag hat oft 10 % Mieterhöhung alle 5 Jahre. Die Miete beträgt zwischen $ 1,65/SF in einem Store in Utah zu $ 5,84/SF in New York. Diese mieten Umfrage basiert auf die mieten nur 30 Starbucks Eigenschaften, 18 davon sind frei stehend, auf dem Markt für den Verkauf durch die USA im April 2008.

Starbucks Position mit minimalen Store Schließung Möglichkeiten

in schwierigen Zeiten, z. B. im Jahr 2008 beim Umsatz Starbucks rückläufig sind versucht, Kosten zu senken und leistungsschwache Geschäfte schließen. Als Immobilien-Investor in einem Starbucks Gebäude investieren hält, möchten Sie nicht in eine Immobilie investieren, die in der Zukunft geschlossen werden.

Lage—1 Meile—3 Meilen—AHI/yr—Größe (SF)—Basis /yr—Mieten Miete/SF/Mo–Price—Cap(%)
Ohio… 296… 2609… $88375… 1613… $58, 590… 3,03 $… $868K… 6,75
Florida… 9186… 55270… $68595… 1816… 75 000… $$ 3,44… $1. 2M… 6.10
Georgien… 5717… 57201… $143936… 1750… 74 000… $$ 3,52… $1,091… 6,75
Mississippi… 188… 4923… $77372… 1816… $112, 184… 5,15$… $1. 558M… 7.2
Texas… 5944… 40970… $75043… 1752… $92, 914… $4,42… $1, 327M… 7,00

Tabelle 1: mieten Vergleichsdaten für freistehende Starbucks Gebäude

Lage—SBUX Miete/yr—SBUX Größe—SBUX Miete/SF/Mo—andere Mieter Größe—Miete/SF/Mo—Unterschied
California… $30096… 1248 SF… $2,01… 1245 SF…$2.50…-19%
Kansas… $43200… 1600 SF… $2,25… 1600 SF…$1.33…68%
Utah… $38568… 1950 SF… $1,65… 1200 SF…$1.86…-11%
New_mexico… $92004… 2000 SF… $3,83… SF…$1.92…100%
NewYork 2500… $125004… 1785 SF… $5,84… 2819 SF…$2.75…112%

Table 2: Miete Unterschied in multi-Tenant Starbucks Fachmarktzentren

da Starbucks Umsatz für eine bestimmte Position nicht freigegeben werden, du musst nur eine Vermutung zu machen. Anhand der jährlichen Umsatz und Anzahl der gespeicherten betrieben von Starbucks, der durchschnittliche jährliche Umsatz pro Shop ist über $1 M. Darüber hinaus ist die jährliche Miete um Ertrags-Verhältnis gibt es weniger als 10 % ist eine gute Chance den Standort profitabel. Zum Beispiel wenn die Basis für die Starbucks in Ohio mieten $58.590 dann der Jahresumsatz mehr als $585.590 sein sollte. Neben der Kommissionierung ein Geschäft in einer guten Lage (siehe den Artikel mit dem Titel „Was heißt ‚Location‘ in Commercial Real Estate“ von diesem Autor), und die Cap Rate sollten Sie die folgenden:

  1. dicht bevölkerten Gebiet : mehr Menschen bedeutet mehr Kunden, Größe und somit mehr Umsatz. Starbucks in FL, GA und TX auf Tabelle 1 sind mehr prOmising. Hinweis: der Autor versucht, empfindlich zu sein durch die Offenlegung nicht die genauen Standorte.
  2. niedrigen Mieten: Starbucks in MS zahlt $112.184 für Grundmiete. Einigermaßen rentabel sein es muss Jahresumsatz von $1. 12M. Jedoch da nur 188 Menschen innerhalb von 1 Meile und 4923 Einwohner im Umkreis von 3 Meilen aus dem Store, ist es weniger wahrscheinlich, dass das Geschäft immer dieser Einnahmen erzielt. Neben Starbucks $ 5,15/SF zahlt die sehr hoch im Vergleich zu nur $ 3,52/SF in einem schnell wachsenden, hohes Einkommen, dicht besiedelten in GA wo gibt es 57.201 Einwohner innerhalb 3 Meilen Radius und durchschnittliche Haushalt Einkommen (AHI) von mehr als $143K/Jahr. Es ist schwer zu verstehen, wie Starbucks in MS eine unersetzliche Lage in einem Gebiet mit nur 188 Menschen im Umkreis von 1 Meile entfernt sein könnte! Und bietet die höchste 7,2 % GAP, diese Eigenschaft scheint eine gute Investition sein, aber es tatsächlich hat das höchste Risiko von unterentwickelten und könnte in der Zukunft geschlossen werden. Alternativ könnte Starbucks versuchen, den Mietvertrag mit niedriger Miete in schwierigen Zeiten. Während Starbucks noch nicht für Mietminderungen gestellt hat, ist es nicht überrascht, wenn Starbucks tun, um seine untere Linie in der Zukunft zu verbessern. In beiden Fällen wird der Wert der Eigenschaft eingehen.
  3. Miete Premium : während die meisten Starbucks Eigenschaften freistehend in der It nimmt 100 %, siehst du eventuell einen Starbucks in der Mitte eine kleine Multi-Unit-Streifen mit ein paar anderen Mietern. Es nimmt normalerweise das Endgerät mit Fahrt durch und so wird voraussichtlich eine Prämie im Vergleich zu den benachbarten Einheit zu zahlen. Die meiste Zeit Starbucks zahlt jedoch erheblich höhere Miete. Zum Beispiel in Tabelle 2 lohnt sich $ 5,84/SF im Vergleich zu nur $ 2,75/SF von einem Mieter in der Einheit gleich nebenan in einem Center in New York oder 112 % höher. In diesem Streifen Zentrum sollte die Miete für das Gerät von Starbucks besetzt (wegen Schließung oder Leasing Neuverhandlung) reduziert werden der Wert des Zentrums erheblich reduziert. Sie wollen sicher nicht, in dieser Eigenschaft zu investieren.

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Source by David V. Tran